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      买卖产业迷思:业主们, 千万别因小失大

      by 郑国安 Teh Kok Ann
      2020年12月15日
      in LAW汉果 LAWYER’S THOUGHT, 医见箱 OPINION
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      郑国安 Teh Kok Ann

      郑国安 Teh Kok Ann

      执业律师

      房产交易欺诈,是无论卖家,买家都难以避免的

      郑国安

      在现实中,所谓的“卖家与买家共用同一个律师”,实质上指的是该律师代表买家,而卖家没有代表律师。

      “原来卖家也需要聘请律师?”,“律师费那么昂贵,我只是要把我的产业卖掉,为什么需要聘请律师?”,“身为卖家,难道我不能和买家共享同一个律师吗?”以上的疑问,是身为处理房产买卖事宜律师的我,几乎每一天都会听到和被问到的。

      其实,回答这个问题的方式非常简单。倘若我们大家都认为,身为需要付钱买房的买家需要聘请律师,以确保房屋所有权顺利且安全地转移,那我们凭什么认为,身为拥有价值三十万、五十万,甚至一百万的房地产业,在卖房时,不需要聘请律师,便能够顺利且安全地获得业主应得的三十万,五十万甚至一百万?

      共用律师 · 买家占优势

      对于“卖家和买家能否共用同一个律师”这一个问题上,答案是“可以”和“不可以”。“可以”在于法律上,并没有任何法律规定一项买卖交易需要两个律师来完成。而“不可以”则是基于原则上,在律师的职业操守当中,一名律师仅能代表买卖其中一方;而现实中,所谓的“卖家与买家共用同一个律师”,实质上指的是该律师代表买家,而卖家没有代表律师。

      既然在“共用律师”时,律师代表的是买家,这就表示,一旦买家和卖家的利益产生冲突时,律师在正常的情况下,会选择站在对买家更有利的立场来维护买家的权益。举个例子,我曾经有一名客户,在卖房时选择和买家“共用”律师,结果因为各种原因,买卖交易比平常花费了多九个月的时间。而原本可以获得近三万令吉逾期付款利息的他,却只获得了两千令吉。而这时,买家律师还让他签了一份协议,说明这名客户在收了两千令吉的利息后,承诺不再追究任何有关逾期付款利息之事宜,导致他失去了追究的权利。而这样的事情,是可以被避免的。

      诚然,以上状况事小,毕竟很多卖家变卖产业的目的也并非想获取额外的逾期付款利息。但,更令人担心的是,一个首次投资房产想要赚取第一桶金的青年才俊,一个想要用卖房所获得的钱来安享晚年的屋主,能否顺利获得卖房的款项——一个,可能用一辈子才兑换来的心血和血汗钱。

      房产欺诈 · 易陷入纠纷

      说到这里,大家可能认为我多虑,危言耸听,但房产交易欺诈,是无论卖家,买家都难以避免的。一般而言,在签署买卖合约时,买卖双方都必须签署房产转让备忘录,也就是大家所认识的Memorandum of Transfer (MOT)。房产转让备忘录,一旦和正本地契呈交到土地局后,便可将房产产权转让到房产备忘录的接收者上。而一般上,在卖家没有自己代表律师的情况下,卖家在签署买卖合约时,就必须把正本地契交付给房产交易欺诈,是无论卖家,买家都难以避免的。

      买家律师,也因此,整起诈欺在这个阶段便顺利完成。这时,才想要聘请律师来索回该产业的业主,需要花费更庞大的时间、精神,和律师费,才能将产业“物归原主”。

      以上所说的业主在卖房时将面对的挑战和诈欺,只不过是冰山一角。打开谷歌,假冒律师、中介、甚至买家的案例比比皆是。诚然,聘请律师并无法完全避免诈欺案件,但可以把可预见的伤害见到最低。

      说实在的,业主最终选择“共用”律师,不过是抱着能省则省的心态。然而,值得思考的是,为了节省一条绳子的钱, 而最终丢了一头牛,值得吗?相信大家都会有答案。

      *此文仅用于资讯分享之用途,任何上述的资讯不得构成法律意见。

      Photos : 123RF

      出处: 《我要健康MY HEALTH》第27期DEC 2020
      标签: buyandselllawyerproperty买卖产业买房法律
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